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王冠智聯合會計師事務所
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自住房產的七項稅務優惠
儘管經濟學家與投資人仍在討論,擁有一套房子是否還算是「美國夢」的一部份,但不可否認的是,相較於租屋而居的房客,美國的稅務制度更為優惠擁有房產的屋主。不論你是首次購屋族、長期擁房的老屋主、曾申請重貸的屋主,抑或是賣房的屋主,統統有機會藉由房子取得相關的稅務優惠。

對一般家庭而言,若要取回比標準扣除額(standarddeduction)更多的退稅,最簡單的方法就是採用列舉扣除額(itemized deduction)申報與房產有關的稅務優惠。

無論是慈善捐款或是醫療開銷相關的抵稅項目,都不容易墊高抵稅額度至超過標準扣除額,以個人而言,標準扣除額門檻為5950美元,夫妻合併報稅則為1萬1900美元。不過,跟房屋相關的抵稅優惠卻往往可輕易超越標準扣除額度,為納稅人爭取到更高額度的退稅金。 今日美國報列舉以下七項跟房屋相關的重要抵稅優惠,以供屋主參考。

★房貸利息是你的好朋友。 據統計,美國屋主一年總計取得約1000億美元的房貸利息抵稅優惠。 納稅人若在過去幾年買房或申請重貸,每月房貸還款應有較高比例為房貸利息,可望因此省下更多稅金。

★家庭辦公室。投資移民來美國的,很多都有自己的生意。如果您家裡有個房間,專供工作使用,那您就可以申請家庭辦公室福利,根據辦公室所佔面積將家庭房貸利息,地稅, 水電費, 保險,管理清潔等一系列的家庭費用的一部分直接用於抵扣您的自僱收入。以前要申請這樣福利,您需要保留家庭各種費用的收據。從2013年起, 美國國稅局出台了家庭辦公室費用抵扣簡化條款, 每平方英尺的家庭辦公室可以抵扣$5, 全年最高可以抵扣$1,500. 並且, 在採用這樣簡化條款的情況下,您不需要保留或出具任何的家庭費用收據以支持這一抵扣。

★房屋稅亦可用來抵稅。 「稅金可以用來抵稅」的概念似乎有點奇怪,這卻是貨真價實但經常被忽略的抵稅優惠。 簡單來說,屋主支付的地方與州府房屋稅金,可以用來扣抵聯邦所得稅。依各州或地方政府的規定,收入低至一定標準的屋主,可能還另外符合特殊房屋稅的抵稅優惠。

★節能裝修費用可以抵稅。 修補家中會漏水的水龍頭,或為天花板安裝框條邊飾(crown molding),可能都不符合抵稅優惠的標準。 但有部分裝修工程確實可讓屋主取得抵稅或減稅優惠。
一般來說,提升居家節能效益的裝修工程較有機會取得優惠,譬如安裝新的太陽能板、或節能的新款熱水器等。 部分抵稅優惠則針對住宅辦公室、或是基於醫療需求的改裝工程,譬如在家門口裝設坡道,或是方便殘障人士使用的浴缸。

★裝修費用可抵銷賣房獲利。 多數居家裝修工程雖無法在當下提供稅務優惠,卻可以在出售時減輕屋主的稅務負擔,特別是在屋主欲出售的房產增值幅度很大的情況。據國稅局規定,屋主出售房產的頭25萬美元獲利無須課稅,且此前裝修房屋的費用還可用來抵銷獲利。

★賣房相關費用可以抵稅。 出售房產的相關費用也有機會用來抵稅,譬如產權保險(title insurance)、刊登賣房廣告,與房屋仲介等費用。 屋主在賣房前90天內支付的房屋維修費用,只要是為了推銷房屋,也可以申報抵減資本利得稅金。

★長途搬遷費用。 個人若是基於工作原因購屋而長途搬遷,也可以申報搬家費用抵減稅金。 條件是必須保留搬家費用的收據,以及搬遷距離超過50哩。