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王冠智聯合會計師事務所
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房地產產權登記對稅的影響

房地產投資,第一要考慮的是報酬率和風險。會不會賺錢,進場和出場時機非常重要,這是市場風險。很多人在2005或2006年高點進場,結果在2011年和2012年最低點撐不下去而讓銀行查封拍賣。不只血本無歸,還把信用都破壞了。反之在2011年到2012年進場的人,有的地區房價已漲了50%,賺的比自己放進去的錢還多。另一個是管理風險, 火災、滑倒、青苔等,都可能造成風險。另一個重要的考慮是稅負。報酬、風險、和稅負,決定要如何投資和產權如何登記。

美國產權登記由州法管轄。產權決定財產歸誰:離婚時,夫妻各分多少財產?收入歸誰?算不算贈與?是否有權贈與?列不列入遺產?誰可以繼承?

產權也決定稅負多少, 由誰繳稅?繳多少稅?

產權可以登記在法人和個人名下。法人包括C 公司,小型公司,有限責任公司,家庭合夥 、信託等。國稅局積極控告利用家庭合夥和家庭信託來避稅的人,贏了不少官司。下表比較產權登記所造成的稅負問題。美國人一般不把房地產登記在公司(C corporation)名下,但外國人例外。原因是登記在公司名下的財產,出租收入要用公司稅率算稅一次,分配給股東時,股息(dividend)又要再繳一次稅。出售房地產時,資本利得(capital gain)當作一般收入,分配給股東時,股息(dividend)又要再繳一次稅。而且,把增值財產分配給股東要當作出售和股息分配,也要雙重課稅。

反之,LLC則是大受歡迎。因為LLC本身不課稅,收入全用K-1轉給東主(members)去課稅。東主也可以享受長期資本利得的低稅率。最大好處是當東主想賣房時,可以把產權從LLC轉登記到東主共有而不課稅。東主們再出售該房產,可以依自己所分得持份,分別決定要繳稅或用1031 exchange換新房地產來延稅。

房地產登記在不可撤銷信託(irrevocable trust)的好壞參半。財產轉入不可撤銷信託算贈與。以前遺產免稅額低時,很多人用此方法來逃避遺產稅。但因為不可撤銷信託的所得稅率很高,除非每年把收入轉給受益人,否則收入超過$11,950/12,150(2013/14年)就要繳39.6%的聯邦稅。而且,財產進了信託,最強有力的省稅工具stepped up basis和單身25萬,夫妻 50萬的免稅額就不能用了。現在遺產稅免稅額大量提高,使用不可撤銷信託要多考慮。

表一 美國人的房地產產權登記對稅的影響


US Persons
C-Corp
S-Corp
LLC/PS
Individual/Living Trust
Irrevocable Trust
Double Taxation
Yes
NoNoNo
No – Trust rate or K-1
Rental Income
Corp rate (35%)
Individual rate
Individual rate
Individual rate
Trust or Individual
Capital Gain Tax Rate
Corp rate (35%)
LT 20%, ST 39.6%,Medicare Surtax 3.8%
LT 20%, ST 39.6%,Medicare Surtax 3.8%
LT 20%, ST 39.6%,Medicare Surtax 3.8%
LT 20%, ST 39.6%,Medicare Surtax 3.8% (No loss)
Dividend
Corp rate (35%)

DRD

Q 20%, NQ 39.6%,Medicare Surtax 3.8%
Q 20%, NQ 39.6%,Medicare Surtax 3.8%
Q 20%, NQ 39.6%,Medicare Surtax 3.8%
Q 20%, NQ 39.6%,Medicare Surtax 3.8%
Transfer to owners
Sale double tax
Sale (gain to owner)
Nontaxable distribution
N/A
Non-taxable distribution
Stepped up Basis
SH-Yes
SH-Yes
SH-Yes
Yes
No, Fixed gift

​美國的財產制

財產登記個人名下,則要考慮財產制。美國財產制有分別財產 (separate property) 和共有財產 (joint-owned property) 之分。共有財產可分為聯合財產 (community property),公同共有 (joint tenancy),和分別共有 (Tenancy-in-common)。

分別財產是分別擁有和分別管理,相對簡單。美國夫妻聯合財產制有加州等九州。聯合財產制規定夫妻結婚 (加州包括同居人登記)後取得的財產,除了繼承和受贈財產外,都算聯合財產。聯合財產夫妻共同擁有,共同管理,非自動轉讓,但可選擇自動轉讓給配偶。聯合財產在夫妻一人過世時,全部財產的成本都可以爬升到市價。

Joint tenancy是公同共有,所有共有者平分,一人過世時,其他共有者又平分。這就是right of survivorship。因此,共有者不可以藉由遺囑指定受益人。共有人過世時,只有他的持份有成本爬升。

tenancy-in-common是分別共有,共有人決定每個人自己持份的百分比。共有人可以自由轉讓自己的持份。共有人過世時,只有他的持份有成本爬升。

夫妻也可以用joint tenancy和tenancy-in-common持有房地產,但會失去全部財產成本爬升的優惠。所以讀者應該把房地契拿出來檢查。如果登記錯誤,要趕快去修改。

​另一個要注意的地方,就是美國國稅局已透過法院,要求各州提供房地產轉讓,尤其贈與資料。在產權新或轉讓登記後,要記得申報所得或贈與稅表。原則上無償提供物權都算贈與。買房時把子女名字列入,或買後把子女名字加入,如果是無償,都算贈與。有償,算合夥或買賣部份持股。有償但低於市價,算半買半送也須申報贈與稅。