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外國人投資美國房地產的節稅策略

經過多年衰退,美國房地產市場最近大翻身。外國--尤其中國--投資客火上加油,用現金炒房,使得一屋難求,房價大漲。但是,很多外國投資者不了解,美國稅法對美國人和外國人投資房地產課稅辦法不同處太多,投資節稅策略也可能需要一百八十度反向操作。

美國2013年新稅法雖大幅提高所得稅,但也大幅降低遺產稅,新法讓房地產投資完全免稅已不是不可及的美國夢。如何改變節稅策略,利用減稅、緩稅的方法來達到完全免稅的目的?

​所有節稅方法裏,房地產節稅最刺激,因為美國人投資房地產,除了房地稅外,如果規畫正確,可以一毛錢稅都不用繳。外國人(非美國人) 雖然沒那麼幸運,但好的規劃,也可以免於負擔重稅。

表一顯示美國稅法對房地產的課稅。至少由業主的居民身分和財產所在地共同來決定。美國人不論投資國內外都要繳美國稅,外國人則只有投資美國房地產要繳稅。本文從三方面來探討2013年新稅法下,投資房地產的節稅策略。1.  美國人投資美國房地產  2. 外國人投資美國房地產, 和 3.  美國人投資海外房地產。外國人投資外國房地產,不在美國的課稅範圍內。

表一,美國稅法對房地產的課稅


業主
所在地
美國人 (US Persons)
非美國人 (Non-US Persons)
美國房地產
應稅
應稅
非美國房地產
應稅
免稅

合法、非法居留,都可能是美國人,您是美國人嗎 ? 多麼簡單的一個問題,答案卻複雜到可以寫一本專書。專業會計師替客戶做節稅規劃,第一件事就是要決定客戶是不是美國人。因為美國人要遭受「全球課稅」,外國人只有美國來源的收入和位於美國(US situs)的財產才是美國的課稅範圍。

美國稅法規定,美國公民、居民、和在美國各州登記的法人,都算美國人(US persons)。比較複雜的是居民的定義。美國所得稅法以「綠卡法則」(green card test)和「親身居留法則」(physical present test)來決定。如果您擁有綠卡,不管您有否住在美國,都算美國居民。但如果您的居住國和美國有所得稅條約,您可以引用所得稅條約的決勝負(tie breaker)條文來凌駕(override)綠卡法則。目前華人較多的地區,只有中國和美國簽有所得稅條約,台灣、香港、澳門、新加坡等和美國都沒簽所得稅條約。

如果您沒綠卡,則用「親身居留法則」,也就是數一數您一年在美國停留幾天。只要您在美國居住超過183天,就算是美國人。這183天是用加權平均法計算。課稅當年乘以1,前一年乘以1/3,再前一年乘以1/6,然後三者相加。所以如果您連著三年,每年都在美國停留超過120天 (121*1+121*1/3+121*1/6=183) ,那麼您變成稅法上的美國人。不過,也有例外,如您和本國比和美國關係較親近(closer connection)或是特免人員(exempt person)如學生、外交官等不必數在美國的日子。反之,如果您沒綠卡,也不住美國,但選擇和美國配偶合報稅,也會變成美國人。因為規定繁複,無法在此一一列舉。

遺產和贈與稅,則用定居(Domicile) 來決定您是否為稅務居民。「定居」就是您以哪裡做為您永遠的家。您除了有「意願」,還要有「行動」。例如綠卡是永久居民證,申請綠卡,表示您有意願在美國永久居住。但是很多人在綠卡報到後,住了一星期就回國,從沒有搬來美國住過。算是美國人嗎?

​從以下A、B、C、D四先生的例子來看,他們是美國人嗎?

A 先生拿了綠卡,到美國報到後就回台灣打拼,未在美國置產或就業。

B先生拿了綠卡,到美國報到後就回中國打拼,未在美國置產或就業。

C先生拿了綠卡,到美國報到後在美國買了房子,申請駕照,住了兩週後就回台灣,太太和子女留在美國。

D先生拿了綠卡,到美國報到後在美國買了房子,申請駕照,住了兩週後就回中國,太太和子女留在美國。

依據所得稅法的綠卡法則,ABCD四人都有綠卡,所以是美國人。但因為B的生活重心在中國,所以他可以「只要綠卡不要稅」,引用中美所得稅條約來聲稱自己不是美國人。D比較複雜,因為他的生活重心可能在中國或美國,要用比較多的資訊來判斷。誰和你最親密?一般是太太和子女,所以D當做美國人的機會很大。

從遺產和贈與稅法來看, CD二人雖只在美國停留兩週,但都有定居的行為,且太太和子女都在美國,所以是美國人。但AB沒有定居的行為,所以他們不是美國人。Domicile要看意願和行動,但有時分際模糊,尤其對已過世的人,更難知道其意願,所以要用事實,如房子那裡大,家人、朋友、和交際在哪裡,財產和事業哪裡規模大等來推定其意願。

從上面的例子可以看出,因為所得稅法和遺產稅法對於居民的定義不同,有了綠卡但久居海外的人,在美國可能有兩種稅務居民身分。因為規定複雜,且影響深遠,在稅務規劃上務必小心。以上分析可以用表二來總結。

表二,誰是美國人?


稅法
居民定義美國人
非美國人
所得稅
法則
Green Card 綠卡
Physical Present 親身居留
Treaty Override 條約
1.公民
2.居民
-永久居民(綠卡)
-居留>=183天
3.在美國登記法人
非美國人
遺產和贈與
定居(永遠的家 )有意願和行動
公民或居民
非居民外國人

投資房地產,一生不繳稅

有沒有辦法收復失地? 有。投資房地產,可否一毛錢稅都不繳? 美國人有可能,外國人比較難。以下是有關房地產投資的幾個節稅策略。應用得當,可以一生都不繳稅。這幾個策略有主要自住宅增值免稅(principal residence)、折舊(depreciation)、房地產專家(real estate professional)、換房(1031 Exchange)、分期付款(installment sales)、和成本爬升(stepped-up basis)等。

主要自住宅

美國的住者有其屋政策,最大的優惠是自住宅貸款利息和房地稅可以列舉扣除來減稅。對高收入者而言,可以省的稅可以高達聯邦40%和加州13.3%,等於政府替你付一半的開銷。等到要賣房時,主要自住宅可以享受25萬(夫婦50萬)的增值免稅,而且每兩年可以享受一次。

美國最高法院今年六月剛判定,婚姻維護法(The Defense of Marriage Act,DOMA)中不承認同性婚姻可以享受和異性婚姻一樣待遇的條文違憲。這個判例起源於一對合法結婚的同性伴侶在稅表上用已婚合報的方式來減免五十萬美元的自住宅增值,國稅局不准。他們告國稅局,案子一直上訴到最高法院。最高法院判定合法結婚的同性伴侶可以享有聯邦法律上配偶的福利和優惠。美國財政部和國稅局也立刻公佈,只要在各州或各國合法結婚的同性伴侶,不管住在哪一州,2013年起在聯邦稅法上享有已婚的權利和義務。各州合法登記的同居人不算已婚,不享有同等權利。

這個判定對同性伴侶酸甜各半,他們可享受已婚的優惠,但也要同時承擔所謂的「婚姻懲罰稅」(marriage penalties)。本文中所提到的夫妻或配偶,將包括合法結婚的同性伴侶。

主要自住宅增值免稅的基本原則是:從出售那天起倒算五年,如果納稅人一人自有,兩人自住兩年以上,則可享受單身25萬,夫婦合報50萬美元的免稅額。如果是出租房和自住宅交換使用,則從2009年開始,可免稅的增值在出租期要比例扣除。例如,自有五年,但出租三年,自住兩年,則只有2/5的增值可以計入20/50增值免稅。3/5的增值要繳稅的。

出租房

出租房的節稅策略有很多,今舉幾個例子。

折舊(Depreciation)
折舊是房地產節稅的最重要策略。今以一例來說明如何用折舊來製造紙上虧損,再利用紙上虧損來節稅。假定房租收入一年三萬元,扣除所有開銷二萬五千元,淨收入五千元。但扣除折舊一萬五千元,則有紙上虧損一萬元。

紙上虧損Paper Loss
房租收入 (Rental income)  30,000
開銷 (Expenses) - 25,000
淨收入 (Net cash-flow)          5,000
折舊(Depreciation) - 15,000
紙上虧損 (Paper Loss)          - 10,000

​如何利用房地產虧損來省稅?

房地產出租虧損分為三種,一般歸類為 消極(passive)虧損、積極參與(active participate) 和房地產專業人員(real estate professional)三種。

消極虧損

如果房地產由他人如管理公司管理,就是消極虧損。稅法規定消極(passive)虧損只能抵消極收入(passive income)。

積極參與

但若房地產自己管理,則耗費的時間會多些,就歸為積極參與(active participate)。

積極參與的房地產虧損除了抵其他消極收入外,還可以有$25,000用來抵一般收入。但調整後收入(adjusted gross income, AGI)大於十萬元的納稅人,每多賺一元,損失50分的免稅額。例如,甲先生積極管理房地產,他的AGI十四萬元,出租虧損是二萬五千元。因為他的AGI比底限的十萬元多四萬元,除以二就是兩萬)[($140,000-100,000)/2=$20,000],他的出租房虧損的淡出(phase-out)兩萬元,他只剩五千元可以用來抵其他收入。不能減抵的兩萬元虧損,可以轉帳(carryover)到以後年度去抵,如果每年的收入都超過15萬美元,會不會永遠失去這扣除額呢?不會的。在他賣掉整個投資時,或是有其他消極收入可以對沖時,不能扣除的金額就可以用了。

房地產專業人士

如果您花在房地產時間一年有750小時以上,且超過1/2服務時間,也就是超過其他工作或事業,那麼可以選擇做為房地產專業人士(real estate professional)。一旦變成房地產專業人士,則您要顯示自己重大參與(materially participated)房地產的出租,也就是一年花500小時在管理出租房生意,如果達不到500小時,則可以有另七種安全港 (safe harbor) 方法來證明自己重大參與,則房地產出租虧損可以完全抵其他收入,不受消極虧損的影響,這是非常有效的省稅法。因為很複雜,不在此說明,詳情見。千萬要記得,房地產專業人士的計時方法,是每棟房分開算的,但可以選擇把所有財產一起算,比較容易合格。

這兩年國稅局對房地產經紀大查稅,很多人沒有登記工作時間,或沒有選擇合併出租房而被國稅局拒絕,補了不少稅。

折舊吐回 (Depreciation Recapture)

​因為有了折舊,才有紙上虧損的節稅方法。但折舊是成本的分攤,每年折舊會把物業的成本降低,在賣物業時折舊是要吐回(recaptured)的。例如,出租房原價二十五萬,折舊用了十萬,賣了三十萬。那麼賣價減成本五萬算長期資本利得,稅率最高是20%。但折舊吐回的十萬元稅率最高是25%。

例(example)

成本 (Cost) 250K
折舊 (depreciation) 100K
賣價 (selling price) 300K

​Capital Gain Tax
賣價-成本(selling price-cost) 300K-250K=50K*20%=10K
折舊吐回 (depreciation recapture) 100K*25%=25K
合計:     35K 

很多人因為怕吐回折舊而放棄折舊。這是錯誤的想法。因為一棟房子可能出租幾十年,國稅局很難查你是否拿折舊來抵稅,所以稅法規定不管已折舊(depreciated)或可折舊(depreciable) 都要吐回,不拿白不拿,白白損失折舊不划算。而且考慮到錢越來越不值錢,三十年前舊金山一棟值十萬元的房子,現在已值百萬。當年折舊省的稅,用今天的物價來算,可能值五到十倍,所以越早折舊越好。另一個鼓勵多用折舊的原因是成本爬升(stepped-up basis)。成本爬升就是財產以業主過世當天的市價當成本。當然,如果房價下跌,也會有成本走降(stepped-down basis)的情況,但比較少發生。

今舉一例來說明成本爬升,先假定沒提折舊。A和B兩夫婦擁有一棟出租房,當年是兩萬元買的,每人成本一萬元。A 過世時市價為二十萬元,每人十萬元。如果AB以Joint-tenancy (公同共有)方式持有這個物業,那麼只有A的成本從一萬元增至十萬元,B的成本未爬升,所以總成本為11萬美元。假定A過世後B把此物業賣掉,則為市價二十萬減成本十一萬,資本利得為九萬元。

如果AB的物業已完全折舊完了,那麼A的成本是$0,B的成本爬升到十萬,總成本10萬,賣出20萬,資本利得為十萬元。其中A的折舊已洗光,B的一萬元折舊要吐回。反之,如果AB兩人住在community property(聯合財產)的州,而且他們也以community property來持有此物業,那麼兩人的成本都爬升到十萬美元,總成本是二十萬元。假定A過世後B把此物業賣掉,不管AB有否提折舊,則市價二十萬減成本二十萬,資本利得為0。AB幾年來用折舊來省稅,A過世時所有的折舊全部洗光了,繼承人一毛錢所得稅都不必繳。

​成本爬升計算法 Stepped-Up Basis

​成本 A: 10,000, B: 10,000, 全部:20,000 過世時市價 : 200,000

Joint-Tenancy (公同共有)
成本A: 100,000 成本B: 10,000   全部: 110,000
稅200,000-110,000=90,000*34.5%= 22,050

Community Property
成本A: 100,000 成本 B: 100,000 全部:200,000
沒有所得稅 (No income tax) 200,000-200,000=0

為了證明A過世時的市價,一定要請有信譽的估價師作估價報告(Appraisal Report),也要報遺產稅表。如此以後不會和國稅局有估價的爭議。而且,新的遺產稅法規 申報遺產稅時,未用完的免稅額可轉讓(portable)給未亡配偶人,報遺產稅表更加重要。詳情後面說明。

換房(1031 Exchange)

房地產投資初期有折舊和貸款利息可以抵稅,但時間一久,折舊用完了,貸款也還光了。房租又漲了,納稅人開始要繳稅了。怎麼辦?

有兩個方法,一是再買新的物業,用新物業的折舊來製造紙上虧損來和老物業的收入相抵。另一個方法是換房(1031 exchange),小房換大房或一房換多房來增加折舊和利息支出,如此可以達到緩繳稅得目的。

1031 Exchange是緩稅,不是免稅的法條,合於規定者,賣房產生的資本利得可以滾到新房,等賣了新房再繳稅。它的基本規定是:在賣房45天內要找出想買的房,180天內要過戶,錢要交給「合格中介」(qualified intermediate)來保管,由他們來付給新房的賣主。納稅人和買賣仲介不能碰錢,不能拿現金(cash out),也不能利用增加貸款來套現。所有的現金或新增的貸款都算額外的利得 (boots)。Boots不能緩稅,要繳資本利得稅。

如此用買新物業、小房換大房、一房換多房等方法,可以不斷的增加房地產而不繳稅。等到納稅人去世時,一個stepped up basis把所有的折舊和緩稅的增值全部洗光,一毛錢所得稅都不繳。

1031 Exchange法規定,美國和美國財產可以互換,外國和外國財產可以互換,但美國和外國財產不能互換。

分期付款 (installment sales)

如果納稅人想退休,不想再管理物業,但又擔心賣房時一次把收入推到幾十萬甚至百萬,要多繳近1/2的稅,那麼用賣方貸款(seller finance)的方式,再選擇以分期付款認列收入的方法來減稅。

​分期付款也是一個緩稅的辦法。賣房的資本利得不必馬上繳稅,但算出利得比(資本利得除以賣價的比例),買方付頭期或每年付分期付款時,所付本金乘上利得比,就是每年應繳稅的資本利得。

因為稅法規定2013年應課稅收入少於$36,250(單身)/$72,500(夫妻)時免繳資本利得稅,應課稅收入少於$40萬(單身)/45萬(夫妻)者,資本利得稅率15%。而且,AGI少於$20萬 (單身)/25萬 (夫妻)者免繳醫療附加稅(Medicare surtax)。分期付款如果能把每年的應課稅收入降到七萬以下,可以不繳聯邦稅,加州稅也可折半。這是強而有力的省稅法。

投資海外房地產節稅策略

以上所分析的省稅辦法,可以用在投資海外房地產嗎?答案是除了1031 Exchange不能讓國內外物業互換外,其他法條都可適用。此外,在海外當地繳的所得稅,還可以做外國稅扣抵(foreign tax credit)來抵美國稅。 但是,但很多人不了解這些優惠,只抱著天高皇帝遠的心態,避而不報海外出租房收入,而造成被罰巨款的情形。各位對以下這個案例是不是覺得熟悉?

A先生八年前花30萬美金在上海買商用房。把錢匯到新開的銀行帳戶再轉到建設公司買房。銀行帳戶從未申報。A先生把房裝修後出租,收入也未申報,錢不敢匯回來,存在帳戶內生息。上海房市大漲,加上人民幣匯率也升值。兩年前他以150萬美金出售這房產,收入也未報,錢也不敢匯回來,存在帳戶內。最近美國房市好,A先生想把錢($180萬)匯回來美國投資,錢怎麼回來?

要回答「錢怎麼回來?」這個問題之前,要先處理A先生幾年來的欠稅和欠表的問題。A先生欠了那些稅? 欠了那些表? 他要繳多少欠稅、利息和罰款?

根據肥爸(FBAR)條款,A先生每年都應該用FBAR(TDF90-22.1)表來報海外帳戶最高餘額。非故意不報罰款一萬美元,故意則罰金每年50%餘額或十萬美元取其高,追繳期六年,還可能有刑事罪。2011年起,肥咖(FATCA)條款規定海外金融資產餘額超過五萬美元則要申報8938表。罰金每年一萬美元,最高五萬美元。房地產不是金融資產,不需報FBAR和FATCA表。

A先生的租金收入,因為有折舊和大陸稅的扣抵,所以每年實際上是有紙上虧損,不只不欠稅,還可以拿來抵美國的收入。大陸稅還可以留待賣房時抵美國稅。因為他未報稅,所以紙上虧損和外國稅都浪費掉了。

A先生最大的麻煩是出售房產收入。他的128萬資本利得有欠稅、錯報罰款(40%稅款)、晚繳罰款(最高25%)、和利息,把一塊錢欠稅提高到超出兩塊錢。

從以上分析可以看出來,如果A先生被查到稅,而國稅局能證明他是故意逃稅和逃表,那麼他的180萬存款是不夠付欠稅和罰款,他不只一毛錢都拿不回來,還要倒貼。

如果A先生決定參加海外自願申報 OVDP(Offshore Voluntary Disclosure Program OVDP),要繳多少欠稅、利息和罰款? 依據估計,所得稅的八年欠稅,錯報罰款(40%稅款),晚繳罰款25%,加上利息 約63萬美元。FBAR罰款是海外資產(含房地產)八年中的最高值約49.5萬(180萬*27.5%)。總共要繳約112.5萬元。他只剩下67.5萬元可以拿回來投資。

以上案例是以A先生知道他的海外收入和資產要申報而未報,所以他是故意逃稅來算。如果A先生不是故意,他只是認為他已在大陸繳稅,不知道這些收入還要拿到美國再報一次,更不知銀行戶頭餘額要申報,所以國稅局不能證明他是故意逃稅和逃表,那麼欠表罰款最多六萬元,如有合理原因,甚至不用繳欠表罰款。欠稅罰款也低多了。

A先生的案例可以看出,海外投資房地產,其報稅方法和投資美國房地產是一樣的,可享的優惠也一樣,好好規劃,可以一生不繳稅。但若不申報而被查到稅,則後果非常嚴重。

外國人投資美國房地產,如何節稅?

從前面的遺產和贈與稅法的簡介可以看出,外國人投資美國房地產,最大的問題在遺產和贈與稅。外國人多數用現金買房,一棟百萬美元的房地產,只有一萬四千美元的贈與或六萬美元的遺產免稅額。萬一業主過世,那麼遺產稅是相當驚人的。一般外國人投資美國房地產,多半以遺產稅優先考量。

前面也討論到,美國人投資房地產,因為雙重課稅和高稅率的問題,所以不用C. 公司去持有。但因外國人無法像美國人一樣,在遺產和所得稅上同時享受優惠,只能兩害相權取其輕,為了避免遺產稅,外國人投資美國房地產多半反其道而行,用外國公司來持有美國公司,再由美國公司來持有美國房地產,或用外國公司來直接持有美國房地產。如此做雖然可以免遺產稅,但會造成須繳公司的高所得稅和股東的股息稅。

因為外國人賣股票或債券的資本利得是免稅的,外國人贈與股票或債券也是免贈與稅的。可否把房地產放公司內,盈餘不分配,等房地產漲價後賣公司股票或贈與給子女來免稅?答案是以前可以,但現在這漏洞已被補起來了。只要公司以房地產為主要資產,外國人轉讓公司股票不能免所得稅,也不能免贈與稅。有一節稅方法,就是公司賣掉房地產繳公司稅後,把公司解散。只要公司解散時無房地產,則盈餘分配算資本利得,而非股息。就可以享受外國人的資本利得免稅的優惠。如此可避掉公司雙重課稅的問題。

因為美國公司股票列為美國遺產,所以外國人直接擁有美國公司的股票,在所得和遺產、贈與各方都輸,是最不划算的。

外國人持有美國房地產,要向商務部報Form 605,也要提供W-8BEN表給付錢者。租金收入一般扣繳30%,但也可以要求當生意一樣,免扣繳。出售房地產時,買方或其代理人要扣繳聯邦稅賣價的10%,各州的扣繳率不同,加州是3 1/3%,等第二年年初報稅時,再報1120F或1040NR等表,多退少補稅款。 如果所賺不多,也可申請免扣繳或減扣繳。

以上從所得、遺產和贈與稅三方來分析,美國人投資美國和外國房地產,以及外國人投資美國房地產,各有不同的節稅策略。 房地產投資節稅的基本原則是多用投資房折舊、換房等盡量延稅,過世時最後一個stepped- up basis和大額的遺產免稅額,可能讓你的房地產投資生前身後都不繳稅。想賣房者,利用自住宅增值免稅和分期付款把收入降低,也可能讓你免繳稅。因為外國人沒有高遺產免稅額的優惠,節稅策略和美國人大不相同,很多人外國人因此誤入美國稅法叢林而不知,等到和國稅局爭戰,只有棄甲投降一途。

因為篇幅限制,本文忽略了很多細節和例外的情況,讀者應依自己的情況,找專業人員及早規劃,免得相見恨晚。。按照美國稅法規定,筆者聲明「本文只是一般的法律解釋,不是提供稅務諮詢,讀者應該根據個人情況,諮詢您自己的稅法顧問,本文不能作為稅務諮詢的依據,也不能用以避免處罰。」

​作者何美惠專長國際稅法,是美國税法碩士,美國加州和台灣双會計師和美國税務師,現任InterTax Inc. 總裁。